El filo de la navaja

Un constructor de Valladolid decidió que tras dejar atrás la crisis inmobiliaria de 1993 había llegado el momento de retirarse. Albañil en la posguerra y hombre hecho a sí mismo, logró tras muchos años de esfuerzo y dedicación, crear su propia empresa. Aprovechó el desarrollismo de los años sesenta para entrar en el negocio de la promoción inmobiliaria, convirtiendo su pequeña contrata en una empresa diversificada y solvente. Por desgracia, la transición a la segunda generación no salió como había planeado. Entre sus tres hijos existía una buena relación, pero a la vez mantenían una importante rivalidad profesional. Tras largas discusiones en el seno de la familia, se descartó la posibilidad de que uno de los tres asumiera en exclusiva el rol del patriarca. Tras meditarlo profundamente, el viejo empresario tomó la dolorosa decisión de trocear la compañía y dejar que cada hijo emprendiera su propio camino. Vendió la división de construcción y repartió los ingresos entre los hijos. Además, a cada uno le correspondieron cinco terrenos de la división inmobiliaria.

Antonio, el mayor, era ambicioso y se había postulado como sucesor de su padre al frente de la compañía familiar. Finalmente no pudo ser. Lo ocurrido dejó en Antonio cierto sabor a derrota, pero era un hombre positivo y prefirió ver el vaso medio lleno. Invirtió todo el dinero recibido de su padre en la fundación de una pequeña empresa promotora. Su obsesión en adelante fue convertir su compañía en un referente para el sector inmobiliario. Por su parte Carmen, la única hija, también decidió seguir en el negocio y poner en valor los conocimientos adquiridos de su padre. Carmen tenía un carácter un tanto diferente al de su hermano mayor. Nunca le preocupó tener la mayor compañía ni ser la envidia del sector. Quería construir viviendas bien hechas, aunque fueran pocas. Fernando, el hijo menor, era el más introvertido. Austero y ahorrador, sus hermanos bromeaban con él diciéndole que era el racanillo de la familia. Pero Fernando era un hombre inteligente y decidido, que al igual que Antonio y Carmen optó por seguir los pasos de su padre.Durante los primeros años, Antonio trabajó duramente para organizar su empresa. Supo rodearse de un equipo de gran valía y tejió una importante red de contactos que incluía políticos y técnicos de numerosos ayuntamientos, arquitectos, constructores y banqueros. Construyó exitosas urbanizaciones en cuatro de los suelos recibidos de su padre y urbanizó el quinto vendiendo el terreno finalista con importantes beneficios. En pocos años la promotora de Antonio se convirtió en una gran empresa.Carmen adoptó una estrategia menos agresiva. Siempre tuvo presente lo que tantas veces le había dicho su padre: -Hija, el secreto del éxito en este negocio está en conseguir que tus proyectos cumplan tres condiciones: Ubicación, ubicación y ubicación. Por eso, desde los inicios Carmen puso en práctica esa regla. Aunque no estaban mal situados, decidió vender los cinco terrenos que le habían correspondido y comprar dos en los mejores sitios de Madrid. Dejó Valladolid y se trasladó a la capital. Durante los años siguientes la empresaria continuó en la misma línea y nunca aceptó adquirir un terreno que no estuviera excelentemente ubicado.La estrategia de Fernando fue la más conservadora. Dado su carácter austero, Fernando sufría de una enorme aversión al endeudamiento. Así que se impuso una regla que en la práctica iba a limitar el crecimiento de su empresa: Siempre financiaría con fondos propios al menos el cincuenta por ciento de sus inversiones. De hecho en sus inicios y aunque su padre le había dejado una considerable suma de dinero, vendió dos de los cinco terrenos para construir en los otros tres sin tener que pedir demasiada financiación a los bancos, de los que por otra parte nunca se había fiado. También había recibido de su padre una valiosa lección: -Hijo, los bancos serán tus mejores amigos cuando todo vaya bien, pero ten siempre presente que si la cosa se tuerce huirán como ratas. Te quedarás solo. Verás Fernando, cuando la crisis del 93 viví una situación de este tipo. Al final tuve que poner mucho dinero de mi bolsillo para evitar más de una ejecución por parte de los banqueros. Los mismos encopetados con los que tantas veces había compartido mesa en los mejores restaurantes de Valladolid.Cuando llegaron los años dorados del negocio inmobiliario, el mundillo reconocía a Antonio como uno de los grandes gurús del sector. Su negocio de transformación de suelo le había permitido amasar una gran fortuna. Una agresiva estrategia financiera enormemente apalancada, le permitió crecer exponencialmente. Multiplicó su cartera de proyectos y adquirió dos importantes promotoras, diversificando enormemente su negocio. El grupo estaba presente en la promoción residencial y de oficinas, parques logísticos y centros comerciales. Contaba con una potente división de transformación de suelo y filiales en Francia, Portugal y varios países del Este de Europa. La salida a bolsa en 2004 supuso un colofón a una brillante trayectoria. Antonio se había ganado la admiración casi unánime de la clase empresarial del país. Carmen, mientras tanto, había consolidado un negocio solvente aunque infinitamente más modesto que el de su hermano mayor. Su empresa contaba con delegaciones en Madrid y Barcelona. La actividad se limitaba a dos líneas de negocio: Rehabilitación de edificios en el centro de las grandes ciudades y promoción residencial y de oficinas siempre en localizaciones inmejorables.El negocio de Fernando era el más modesto. Su cartera de proyectos siempre se mantuvo limitada por las restricciones financieras que él mismo se imponía. En la cena de nochebuena de 2006 Antonio bromeó con él llamándole racanillo como lo solía hacerlo años atrás. Pero Fernando se defendía afirmando que nunca había tenido demasiadas pretensiones y sobre todo, que dormía muy tranquilo. Por otra parte, su estrategia conservadora le había permitido mantener algunos edificios en propiedad. Los alquileres que percibía de estos inmuebles constituían unos ingresos recurrentes que fortalecían aún más la estructura financiera de su negocio.En el año 2007 el negoció residencial comenzó a mostrar síntomas de agotamiento, pero ninguno de los tres hermanos modificó sustancialmente su estrategia. Un año después, la situación había empeorado de forma muy preocupante. El esperado aterrizaje suave nunca se produjo, sino que el sector sufrió un frenazo en seco de consecuencias dramáticas. Las suspensiones de pagos se multiplicaron y los empresarios del sector fueron duramente castigados por la banca que sufría su propia crisis, de proporciones históricas.La primera reacción de Antonio cuando finalmente comprendió el alcance de la crisis, fue renegociar con sus acreedores los enormes créditos que habían sustentado su crecimiento y cuyo inexorable vencimiento se produciría antes de que la crisis remitiera. Por supuesto los bancos tenían sus propios problemas y se negaron a refinanciar. Antonio entonces se decidió a poner en venta algunos activos para intentar reducir su apalancamiento. Primero los menos valiosos y después las joyas de la corona. Por desgracia no había compradores y si había alguno, carecía de financiación por lo que apenas pudo vender algunos activos, los mejores, y a un precio ridículo. Con las ventas congeladas y la deuda ahogando la compañía, Antonio asumió la realidad y presentó concurso de acreedores en el verano de 2008. Fue apartado del Consejo de Administración y sus acciones en la compañía perdieron un noventa por ciento de su valor. Para Antonio esta crisis supuso la ruina.La suerte de Carmen fue diferente. Sufrió como es lógico un repentino frenazo en sus ventas y enormes tensiones financieras ya que se había apalancado mucho para financiar sus proyectos. Sin embargo la excelente ubicación de sus activos permitió que el valor no cayera drásticamente. Además sus acreedores se mostraron razonablemente comprensivos al entender que la cartera de activos no era vendible a corto plazo, dadas las condiciones de mercado, pero que tan pronto como llegara la reactivación serían los más demandados. Así que tras enorme esfuerzo e interminables horas de trabajo dedicadas a tasar los activos y definir un plan de viabilidad, Carmen consiguió una refinanciación de sus acreedores. A cambio, tuvo que comprometerse a desinvertir tan pronto como las condiciones de mercado lo permitieran. Cualquier ingreso que entrase en la empresa debería dedicarse obligatoriamente a reducir deuda.Fernando, dueño de la más pequeña de las tres promotoras, gozaba de un gran prestigio entre sus acreedores. Aunque el valor de sus activos había caído ostensiblemente, seguía por encima del importe de la deuda. Esto le permitió refinanciar los préstamos. Naturalmente, aunque los bancos aceptaron el plan de viabilidad, éste no le salió gratis. Fernando tuvo que aceptar un importante incremento de los diferenciales que los bancos aplicaban en el cálculo de intereses. Fernando recordaba lo que su padre le decía tiempo atrás sobre los bancos. Por otra parte, las rentas de los inmuebles arrendados le permitían ir pagando los gastos generales. Fernando afrontaba unos años sin beneficio. Pero su empresa sobreviviría.Parece que han pasado océanos de tiempo desde que Llanera abrió fuego con su concurso de acreedores. Muchas son las inmobiliarias de diferente tamaño, actividad y condición que se han derrumbado desde entonces. Astroc, Martinsa-Fadesa, Tremón, Habitat, Cosmani, Colonial, Pryconsa. Hasta llegar a Nozar.Pero sería injusto no mencionar que muchas otras promotoras inmobiliarias siguen ahí, presentando batalla a la crisis con el aval de haber actuado de otra forma en el pasado. ¿En que instante se escribió el destino de unas y otras? ¿Qué informe, qué reunión, qué lectura, qué noticia, qué discurso, determinó la estrategia y el futuro de cada una?Solo puedo desear la mejor de las suertes a todos los promotores que, pese a estar pasándolo mal, siguen plantando cara a la madre de todas las crisis. Y pedirles que nunca olviden lo que escribió Somerset Maugham: Una delgada línea separa el éxito del fracaso. Caminar por esa línea es tan difícil como hacerlo por el filo de una navaja. Juan Carlos Urbano

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